En inversión inmobiliaria se repiten cuatro palabras que mucha gente usa como si fueran lo mismo: NPL, RPL, REO y subastas. Y no lo son.

La diferencia es clave porque no cambia solo “dónde compras”, cambia qué estás comprando, cuánto control tienes, cuánto tardas y dónde se te puede romper la rentabilidad.

Este post es un mapa rápido para que no compres el vehículo equivocado para tu perfil.

Nota: Contenido informativo. Antes de entrar en cualquier operación, revisa siempre la parte legal y financiera con profesionales.

Resumen rápido

• NPL: compras deuda impagada (riesgo + negociación + tiempo).
• RPL: compras deuda reactivada (menos riesgo, menos descuento).
• REO: compras el inmueble ya en manos del banco/fondo (más directo).
• Subasta: compras un derecho/adjudicación con reglas estrictas (riesgo alto si no dominas el proceso).

1) Mapa del terreno: qué estás comprando realmente

Aquí va la forma más clara de entenderlo:

• Deuda (NPL/RPL) → compras un expediente (y su posible salida: acuerdo, cobro, ejecución, refinanciación).
• Inmueble (REO/mercado tradicional) → compras propiedad (activo físico con transmisión directa).
• Subasta → compras una adjudicación/resultado dentro de un proceso reglado (y te obliga a conocer bien plazos y cargas).

2) Tabla comparativa (rápida y útil)

NPL (deuda impagada)

• Qué compras: deuda en problema
• Descuento: alto (si hay)
• Plazos: medios/largos
• Dificultad: alta
• Riesgo típico: documentación, ocupación, tiempo, proceso legal

RPL (deuda reperforming / reactivada)

• Qué compras: deuda que está pagando o se ha reactivado
• Descuento: medio/bajo
• Plazos: más predecibles
• Dificultad: media
• Riesgo típico: que vuelva a caer en impago, análisis de pagos

REO (inmueble en balance)

• Qué compras: inmueble ya adjudicado al banco/fondo
• Descuento: variable (a veces sí, a veces no)
• Plazos: más directos
• Dificultad: media
• Riesgo típico: estado del activo, cargas, ocupación, reformas

Subastas

• Qué compras: adjudicación/puja con reglas estrictas
• Descuento: potencialmente alto
• Plazos: inciertos (y estresantes)
• Dificultad: alta
• Riesgo típico: cargas, posesión, errores de cálculo, falta de inspección

3) NPL: qué es y cuándo tiene sentido

Un NPL es un préstamo impagado. El atractivo suele venir del precio: compras “problema” con descuento.

Cuándo encaja

• Tienes tolerancia al tiempo (y a que no todo salga a la primera).
• Trabajas por escenarios (no por una única salida).
• Tienes equipo o asesoría legal/operativa.

Señales rojas típicas

• Información incompleta del expediente.
• Rentabilidad que depende de “que salga rápido”.
• No tener claro el estado legal o la posesión del inmueble (si hay colateral).

4) RPL: el punto medio (menos riesgo, menos magia)

RPL es una deuda que vuelve a comportarse (está pagando o se ha reactivado). Es un entorno más “financiero”: la rentabilidad suele venir del flujo y del precio de compra, no del conflicto.

Cuándo encaja

• Quieres algo más predecible.
• Prefieres operar más con números que con ejecución legal.
• Buscas riesgo menor que un NPL.

Riesgo típico

• Que el préstamo vuelva a caer en impago (por eso importa el historial de pagos y estabilidad).

5) REO: cuando ya es “inmueble” (pero no es automático)

REO suele referirse a un inmueble que ya está en manos de una entidad (banco/fondo/vehículo). Aquí ya no compras deuda: compras propiedad.

Cuándo encaja

• Quieres una operación más parecida a una compraventa normal.
• Buscas menos incertidumbre legal que en deuda.
• Te interesa ejecutar estrategia clásica: alquiler, reforma, reventa.

Lo que la gente olvida

REO no significa “sin problemas”. Aún puedes tener:

• ocupación,
• cargas,
• mantenimiento,
• y diferencias entre lo que parece en anuncio y lo que es en realidad.

6) Subastas: alto potencial, alto riesgo (si no dominas el proceso)

Las subastas pueden dar descuentos fuertes… pero no perdonan errores. Aquí el riesgo no es solo el activo: también es el procedimiento.

Cuándo encaja

• Sabes analizar cargas y procedimiento.
• Tienes estómago para escenarios difíciles.
• Tienes margen para imprevistos.

Errores típicos (los que cuestan caro)

• Entrar sin estimar cargas y costes reales.
• No tener claro la posesión.
• Comprar “por precio” sin poder inspeccionar bien.
• No contemplar tiempos y gastos administrativos/legales.

7) Cómo elegir el canal correcto según tu perfil

Perfil conservador (quiero dormir tranquilo)

• Prioriza: REO / compraventa tradicional
• Estrategia: alquiler o reforma suave con márgenes realistas
• Evita: NPL/subastas si no tienes estructura

Perfil intermedio (acepto complejidad, pero con control)

• Prioriza: REO + RPL
• Estrategia: value-add y análisis de flujo
• Entra en NPL solo con casos muy claros y buen acompañamiento

Perfil oportunista (busco descuento, sé a lo que voy)

• Prioriza: NPL + subastas
• Estrategia: escenarios, negociación, ejecución, estructura legal/operativa
• Clave: no depender de una única salida

8) Costes ocultos (el “killer” del ROI)

Independientemente del canal, estos costes aparecen más de lo que la gente cree:

• IBI y comunidad acumulada
• derramas
• suministros / altas
• reformas no previstas
• honorarios legales / gestoría
• tiempos muertos (coste de capital)

La rentabilidad real se define por una frase: “cuánto tarda y cuánto cuesta hasta que puedo ejecutar mi salida”.

Conclusión

El error más común en inversión inmobiliaria es este: comprar el vehículo equivocado.

• Si quieres control y plazos claros: mira REO.
• Si quieres flujo y menor conflicto: mira RPL.
• Si quieres descuento y aceptas guerra: mira NPL.
• Si quieres potencial alto y sabes de procedimiento: subastas, pero con método.