En inversión inmobiliaria es fácil “hacer que los números salgan”. Basta con asumir:
- que se vende rápido,
- que la reforma cuesta menos,
- que no hay imprevistos,
- y que no aparece ningún coste oculto.
El problema es que el mercado real no funciona así.
Este artículo te enseña a calcular la rentabilidad de forma realista, con un modelo simple de escenarios y con los costes que de verdad rompen operaciones: tiempo, fricción y ejecución.
Nota: Contenido informativo. No sustituye asesoramiento financiero, fiscal o legal.
Resumen rápido
- La rentabilidad real depende de: precio + costes totales + tiempo + salida.
- El mayor error es calcular ROI con un solo escenario (optimista).
- Si una operación solo es rentable cuando “todo va perfecto”, no es inversión: es apuesta.
1) Rentabilidad “bonita” vs rentabilidad real
Rentabilidad bonita (la que se ve en redes)
- compra barata
- reforma rápida
- venta con margen
- plazos cortos
- cero líos
Rentabilidad real (la que manda)
- plazos variables
- costes invisibles
- retrasos
- fricción legal/operativa
- y una salida que no siempre se ejecuta como la imaginabas
La diferencia entre ambas es lo que separa al inversor que escala del inversor que se quema.
2) El marco correcto: la fórmula que sí sirve
Para no autoengañarte, piensa así:
Rentabilidad real = (Salida neta) – (Coste total real) – (Coste del tiempo)
Y aquí es donde la mayoría falla:
- calculan “coste total” sin incluirlo todo
- y olvidan que el tiempo cuesta dinero
3) Paso a paso: cómo montar un cálculo que aguante
Paso 1 — Define tu salida antes de calcular nada
No calcules ROI sin salida definida.
Ejemplos de salida:
- alquiler (cashflow)
- reforma + venta (plusvalía)
- compra y reventa sin reforma (arbitraje)
- regularización (legal/posesión) + venta
- estrategia mixta (alquiler 12–24 meses y venta)
Tu salida define:
- plazos,
- costes,
- y tipo de riesgo.
Paso 2 — Calcula el coste total real (no solo “compra + reforma”)
Costes típicos que debes incluir sí o sí:
- precio de compra
- impuestos (ITP/IVA según aplique)
- notaría/registro/gestoría
- comisiones (si aplica)
- reforma (con margen)
- alta de suministros / reparaciones
- comunidad e IBI (incluyendo posibles atrasos o derramas)
- seguros y mantenimiento
- costes legales (si hay fricción)
- costes de financiación (si usas deuda)
- costes de comercialización (si vendes)
Regla práctica: si no puedes estimar un coste, añade un colchón realista o no cierres números.
Paso 3 — Incluye el coste del tiempo (la parte que nadie mete)
El tiempo te cuesta por dos vías:
- dinero parado (coste de oportunidad/capital)
- gastos que siguen corriendo (IBI, comunidad, financiación, etc.)
Aunque no uses financiación, el dinero invertido tiene un coste: podría estar en otra operación o generando rendimiento.
4) El método que te salva: 3 escenarios (siempre)
Haz el cálculo en tres escenarios:
Escenario 1 — Optimista
Todo sale mejor de lo esperado:
- plazos cortos
- reforma controlada
- salida fácil
Escenario 2 — Realista
Lo más probable:
- plazos normales
- algún extra razonable
- salida sin drama, pero sin magia
Escenario 3 — Pesimista
Lo que te rompe si no lo contemplas:
- retrasos importantes
- reforma sube
- fricción legal/posesión
- salida lenta o más barata
Regla de oro: si solo es rentable en el optimista, descártala o renegocia fuerte.
5) Métricas clave (para no quedarte solo con “ROI”)
A) Beneficio neto
Lo que te queda después de todo.
B) ROI real
Beneficio neto / capital invertido total.
C) Rentabilidad anualizada
Esta es la métrica que manda si los plazos cambian.
Porque no es lo mismo:
- ganar 20% en 6 meses
que - ganar 20% en 18 meses
El tiempo cambia el juego.
D) Cashflow (si alquilas)
- ingresos mensuales netos
- vacancia estimada
- mantenimiento y reposiciones
6) Los 7 costes que más rompen operaciones (y la gente subestima)
- Reforma que se dispara (imprevistos)
- Plazos de obra más largos
- Comunidad/IBI acumulado o derramas
- Ocupación o problemas de posesión
- Cargas y gestiones legales inesperadas
- Comercialización lenta (vender cuesta tiempo)
- Precio de salida más bajo del esperado (mercado cambia)
7) Ejemplo mental rápido: la pregunta que debes hacerte siempre
Antes de emocionarte con una operación, hazte esta pregunta:
Si tarda el doble y cuesta un 15% más, ¿sigue siendo rentable?
Si la respuesta es no, no es que sea mala… es que está frágil.
Y las operaciones frágiles se rompen con la realidad.
Conclusión
La rentabilidad real no la define el Excel. La define la ejecución:
- lo que tarda,
- lo que cuesta de verdad,
- y si la salida se puede hacer como la planteaste.
Por eso el cálculo correcto no es el que “sale bonito”.
Es el que aguanta escenarios.